3.2 توضیحات دقیق تر در رابطه با کردیت

در مقالات قبلی به چهار ویژگی کردیت که با حرف c آغاز می شوند، اشاره کردیم که عبارت بودند است سرمایه اولیه یا Capital، ظرفیت یا Capacity، سابقه کردیت یا credit history و وثیقه یا collateral. اکنون به تفصیل شرح خواهیم داد که هر یک از این ویژگی ها چه تاثیری روی توان شما برای دریافت وام مسکن می گذارند.

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!

1. سرمایه اولیه یا Capital

سرمایه اولیه به پولی گفته می شود که می توانید در همان ابتدای کار صرف مسکن کنید. این هزینه تنها شامل پیش پرداخت نیست، بلکه شامل پول کلوزینگ و اسباب کشی هم هست. وام دهندگان دوست دارند ببینند که مشتریان این پول را پس انداز کرده اند، زیرا بدین ترتیب قانع می شوند که می توانید پول خود را به درستی مدیریت کنید و ریسک دادن وام به شما کمتر است. البته حتما لازم نیست سرمایه اولیه پس انداز شما باشد و می تواند در قالب هدیه، فاند یا برنامه خاص هم ارائه شود.

همچنین وام دهندگان به این نکته هم توجه می کنند که اگر به مدت چند ماه منبع درآمد شما قطع شود، آیا می توانید همچنان از عهده اقساط وام بر بیایید یا نه؟ این مبلغ هم بستگی به نوع وام مسکن شما خواهد داشت.

در ادامه به هزینه هایی که باید از جیب خود بدهید، اشاره خواهیم کرد.

• پیش پرداخت

پیش پرداخت بخشی از قیمت مسکن است که باید از جیب خود بدهید. هر چه این مبلغ بیشتر باشد، اقساط ماهانه شما هم کمتر خواهد بود. وام دهندگان به دقت سابقه پس انداز شما را بررسی می کنند تا ببینید که واقعا این پول را دارید یا نه. اگر قرار است کسی این پول را به شما هدیه دهد، باید نامه رسمی تهیه کند و نشان بدهد که واقعا توان هدیه دادن این مبلغ را دارد.

• هزینه های کلوزینگ

این هزینه ها شامل هزینه های اداری و سایر مخارج مسکن است که باید حین امضای قرارداد نهایی، پرداخت شود. به طور معمول شامل 3 الی 6 درصد مبلغ وام می شوند. لیست دقیق این هزینه ها به شح زیر است:

• هزینه های وام: هزینه ای که وام دهنده برای انجام پروسه وام می گیرد که شامل دستمزد و هزینه های ارزیابی هم می شود.
• مالیات و هزینه های دولتی: مالیات انتقال حق مالکیت ملک و دستمزد ثبت اسناد رسمی از جمله این موارد است.
• هزینه های از پیش پرداخت شده: ممکن است مجبور شوید هزینه یک سال بیمه وام مسکن یا بیمه صاحبان خانه را بپردازید.
• هزینه های اولیه حساب امانی: وام دهندگان معمولا از شما می خواهند یک حساب امانی برای واریز هزینه های بیمه و مالیات افتتاح کنید.
• کمیسیون مشاور املاک: معمولا فروشنده کمیسون مشاور املاک شما را پرداخت می کند.

اگر بخواهید در بازاری مسکن بخرید که مشتریان زیادی وجود ندارد، ممکن است خریدار برای ترغیب شما قبول کند که کل یا بخشی از کلوزینگ را از جیب خود پرداخت کند، اما از آنجایی که نمی توان با قطعیت نظر داد، باید این مبلغ را از پیش آماده کنید.

آیا تا به حال با تبلیغاتی چون “بدون هزینه کلوزینگ” برخورد کرده اید؟ باید بدانید که این تبلیغات گمراه کننده هستند، چرا که همیشه هزینه کلوزینگ را باید بپردازید، اما شاید در این نوع برنامه ها وام دهنده این هزینه را هم جزو وام مسکن حساب کنید و روی آن هم بهره بکشد.

• هزینه های اسباب کشی

علاوه بر کامیون، وسایل بسته بندی و… احتمالا برای برخورداری از آب و برق و… هم باید مبلغی را به کنار بگذارید.

آیا برای تامین هزینه پیش پرداخت به کمک نیاز دارید؟

برنامه های ایالتی و عمومی زیادی وجود دارند که در زمینه تامین پی پرداخت و سایر هزینه های نقدی مانند کلوزینگ، به داد شما می رسند. گاهی اوقات این برنامه ها به شکل فاند ارائه می شوند که بعد از گذر چندین سال بخشیده می شوند یا تنها باید زمانی آن را بپردازید که ملک خود را می فروشید. برخی هم وام های کم بهره یا بدون بهره ارائه می دهند. گاهی اوقات هم برای مشاغل خاص وام های مخصوصی ارائه می شود، مانند معلمان، کهنه سربازان، کادر درمان، خانواده های کم درآمد و غیره.

گاهی اوقات هم شهرها برنامه های ویژه ای برای “بازسازی محله ها” ارائه می کنند که بر اساس این برنامه ها برای خرید ملک در نقاط خاص، امتیازاتی برای ترغیب خریداران قائل می شوند. الزاما همه از این برنامه ها آگاه نیستند، پس بهتر است با افراد مطلع تر مانند مشاور خرید خانه یا Homeownership Advisor مشورت کنید. بد نیست با وام دهنده و آژانس امور مالی ایالتی خود هم تماس بگیرید.

یادتان باشد که این برنامه های کمکی برخی محدودیت ها هم دارند، از جمله:

• معمولا خودتان باید در ملک مورد نظر اقامت کنید
• معمولا باید یک مقدار حداقلی از جیب خودتان خرج کنید
• ممکن است محدودیت قیمت وجود داشته باشد
• شاید تنها برای اولین وام مسکن ارائه شوند

2. ظرفیت یا Capacity

ظرفیت به درآمد ماهانه و ثبات آن گفته می شود. اینکه آیا درآمد شما به قدری مطمئن است که از پس هزینه های وام مسکن بر بیاید؟ وام دهندگان برای پیدا کردن جواب این سوال به درآمد، سابقه اشتغال و پتانسل درآمدی شما توجه می کنند. معمولا شغلی که به مدت 2 سال در آن اشتغال داشته باشید یا در خدمت کارفرمای ثابتی باشید، به عنوان درآمد باثبات شناخته می شود. اگر درآمد شما به طور ماهانه یا سالانه تغییر می کند، احتمالا باید مدارکی در اختیار وام دهنده قرار دهید که مطمئن شود که توان پرداخت اقساط وام را دارید.

3. وثیقه یا Collateral

وثیقه همان خانه شماست که برای آن وام دریافت می کنید. این یعنی اگر نتوانید اقساط خود را بپردازید، ملک به طور خودکار به دست وام دهنده خواهد افتاد. برای همین است که وام دهندگان از شما می خواهند ملک مورد نظر را ارزیابی کنید تا مشخص شود که آیا ارزش ریسک وام درخواستی شما را دارد یا نه.

4. سابقه کردیت یا Credit history

در مقالات قبلی به تفصیل شرح دادیم که سابقه کردیت چگونه ریسک پذیری شما را نشان می دهد، اینکه آیا شما مسئولانه از کردیت استفاده می کنید و قبوض خود را به موقع پرداخت می کنید یا نه. وام دهندگان ترجیح می دهند گردش 12-18 ماهه حساب شما را مشاهده کنند که در آن موجودی مناسب دارید و در پرداخت اقساط خود کوتاهی نمی کنید.

کردیت چه تاثیری روی وام مسکن شما دارد؟

قبلا گفتیم که وام دهندگان بسیار روی امتیاز FICO شما یا همان کردیت اسکور حساسند. این اسکور می تواند رقمی بین 350 الی 850 باشد و معمولا باید اسکور شما حداقل 680 باشد تا بتوانید وام با بهره و هزینه های کم دریافت کنید. البته برخی وام دهندگان به موارد دیگر هم توجه می کنند اما به هر حال هر چه این اسکور بالاتر باشد، بهتر است.

چه عواملی روی کردیت اسکور شما تاثیر می گذارند؟

در زیر عوامل تاثیرگذار بر روی کردیت اسکور و درصد آن ها آورده شده است.

• سوابق پرداخت (35%): وام دهندگان بسیار روی این مورد حساسند. بهترین راه تقویت این مورد پرداخت به موقع قبوض است. عواملی چون ورشکستگی، طلب بدهی و… تاثیر منفی دارند.
• بدهی ها (30%): بدهکاری زیاد یا استفاده از بخش اعظم درآمد برای پرداخت اقساط وام ها خیلی خوشایند وام دهندگان نیست. خوب است که زیاد از کردیت استفاده نکنید.
• مدت سابقه کردیت (15%): از کی حساب های خود را افتتاح کرده اید؟ هر چه این زمان طولانی تر باشد بهتر است. داشتن حساب های غیرفعال هم ممکن است به اسکورتان آسیب بزند.
• کردیت جدید (10%): افتتاح تعداد زیادی حساب در مدت کم بر اسکورتان آسیب می زند.
• برخورداری از انواع کردیت (10%): اگر انواعی از کردیت ها در سابقه خود داشته باشید (مانند وام دانشجویی، خودرو، کردیت کارت و…) باعث بهبود اسکورتان می شود.

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!