3.1 نکاتی که باید در مورد وام مسکن بدانید

می دانید که در اکثر مواقع برای خرید مسکن باید اقدام به دریافت وام نمایید. با وجود انواع مختلف وام مسکن، شاید گیج شوید و ندانید که باید کدام را انتخاب کنید. در این مقاله قصد داریم شما را راهنمایی کنیم تا بهترین نوع وام مسکن را برای خودتان انتخاب کنید و دانش خود را در این زمینه بالا ببرید.

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!

چه قدر باید در ازای این وام بپردازید؟

سوال مهمی که باید جواب آن را بفهمید همین است. خوب است بدانید اقساط ماهانه شما را این 4 مورد که معروف به PITI هستند، تعیین می کنند.

• مقدار اصلی یا Principal: این مقدار همان مقداری است که از وام دهنده می گیرید.
• بهره یا interest: این همان پولی است که وام دهنده در ازای وام خود از شما طلب می کند.
• مالیات یا taxes: مقدار مالیات شامل یک دوازدهم مالیات ملک شماست.
• بیمه یا insurance: شامل بیمه صاحبان خانه است و در صورت درخواست وام دهنده، PMI یا بیمه خصوصی وام مسکن.

PMI چیست؟

بیمه خصوصی وام مسکن همان طور که از نامش هم مشخص است توسط شرکت های خصوصی بیمه ارائه می شود و برای آن است که اگر خدایی نکرده نتوانید از عهده اقساط وام خود بر بیایید، حقوق وام دهنده ضایع نشود. اگر کمتر از 20 درصد مبلغ پیش پرداخت دارید، باید بیمه هم تهیه کنید، که در اکثر موارد این طور است.

هزینه PMI چه قدر است؟

این مبلغ به اقساط ماهانه شما اضافه می شود. رقم دقیق آن به موارد زیادی بستگی دارد، اما می توانید با استفاده از فرمول زیر آن را حساب کنید.

مبلغ وام X 01. = PMI سالانه

PMI سالانه / 12 = PMI ماهانه پیشبینی شده

یادتان باشد که PMI همیشگی نیست!

هر گاه حداقل 20 درصد وام مسکن خود را بپردازید، یا اگر ارزیابی قیمت خانه (appraisal) نشان دهد که ارزش خانه شما بالا رفته است و سهمتان به بیش از 20 درصد رسیده است، دیگر لازم نیست بیمه تهیه کنید.

وام های مسکن از نوع “استهلاکی” هستند

کلمه استهلاک یا Amortization شاید به نظرتان عجیب بیاید، اما وام های مسکن از این نوع هستند. این یعنی مبلغ بازپرداخت در طی زمان مشخصی تقسیم می شود.

اکثر افرادی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه می کنند، معمولا وام مسکن 30 ساله دریافت می کنند، اما وام های 20 و 15 ساله هم متداولند. در ابتدا اکثر اقساطی که می پردازید پول بهره است، اما معمولا بعد از چند سال به پول اصلی خانه می رسید. بهره وام های 30 ساله معمولا زیاد است و حتی ممکن است بیش از هزینه خانه هم بشود! اما اگر بتوانید مبلغ بیشتری برای اصل هزینه خانه کنار بگذارید، می توانید از شر بهره زیاد و حتی مدت آن هم خلاص شوید. در مقالات بعدی چگونگی آن را شرح  خواهیم داد.

حساب امانی یا Escrow account چیست؟

از حساب امانی یا Escrow برای هزینه های ماهانه مالیات مسکن و بیمه استفاده می شود. این هزینه ها با اقساط ماهانه ترکیب می شوند، و وقتی زمان پرداخت برسد، وام دهنده از طرف شما و به طریق این حساب امانی، هزینه های لازم را می پردازد. اکثر وام دهندگان از خانه اولی ها می خواهند حساب امانی باز کنند تا مطمئن شوند که پول مالیات و بیمه را می پردازند. در واقع به این طریق از وثیقه خود، یعنی خانه شما محافظت می کنند.

البته حساب امانی به نفع شما هم هست، چرا که در واقع نوعی حساب پس انداز بدون بهره است. عوض اینکه سالانه هزینه های زیادی برای مالیات و بیمه پرداخت کنید، هر ماه مقدار کمی در این حساب قرار می دهید تا بعدا استفاده کنید.

آیا می شود حساب امانی باز نکرد؟

اگر وام دهنده درخواست افتتاح حساب امانی کرده باشد، شاید بتوانید بعد از 5 سال آن را ببندید، اما تنها در صورتی که 20% از مبلغ اصلی وام را پرداخته باشید. فقط یادتان باشد که پرداخت دستی هزینه های بیمه و مالیات را فراموش نکنید.

تفاوت پیش صلاحیت (prequalification) با پیش تاییدیه (preapproval) چیست؟

معمولا این دو مورد را با هم اشتباه می گیرند. پیش صلاحیت به حالتی گفته می شود که وام دهنده یا مشاور خرید ملک (Homeownership Advisor) بر اساس درآمد و بدهی شما تعیین می کند که چه مقدار وام به شما تعلق می گیرد. شاید الزاما آن مبلغ وام را دریافت نکنید، اما به هر حال خوب است که این مبلغ را در خاطر داشته باشید.

پیش تاییدیه بعد از پیش صلاحیت صادر می شود و جدیت شما را نشان می دهد. در این حالت وام دهنده قبول می کند که بر اساس فرم درخواست وام و ضوابط خاص، مبلغی را به شما بدهد. با داشتن نامه پیش تاییدیه از وام دهنده، حین مذاکرات خرید ملک قدرت مانور بیشتری خواهید داشت و فروشنده متوجه می شود که خریداری جدی هستید.

صلاحیت دریافت وام را چگونه تشخیص می دهند؟

وام دهندگان از دو نسبت برای تعیین مبلغ وام شما استفاده می کنند. نسبت مسکن (housing ratio) و نسبت بدهی به درآمد.

نسبت بدهی به درآمد یا DTI درصد درآمد اصلی (یعنی بدون کاستن مالیات و…) است که از نظر وام دهندگان می توانید برای اقساط وام مسکن و بدهی های دیگر خود اختصاص دهید. از آن به عنوان نسبت پشتگاه یا back-end هم یاد می شود. اکثر وام دهندگان به جای نسبت مسکن به این مورد توجه می کنند. در واقع هر چه این درصد بالاتر باشد، مبلغ وام شما هم کمتر خواهد شد. بسته به شرایط اقتصادی شما، ممکن است وام دهندگان حتی نسبت DTI تا 50 یا 55 درصدی را هم قبول کنند.

نسبت مسکن هم درصد درآمد اصلی است که شما صرف پرداخت وام مسکن می کنید. این مبلغ شامل مبلغ اصلی وام، بهره، مالیات ملک، و در صورت لزوم بیمه وام مسکن است. معمولا بیمه صاحبان خانه هم شامل این هزینه می شود. برخی از وام دهندگان حین بررسی صلاحیت شما به نسبت مسکن هم دقت می کنند. معمولا 30% ماکسیموم نسبت مورد قبول است، اما اگر هیچ بدهی دیگری نداشته باشید، ممکن است برخی وام دهندگان تا 50% را هم قبول کنند.

به طور حدودی اقساط ماهانه خود را تعیین کنید

حالا که فهمیدید نسبت مسکن به طور معمول 30% است، می توانید از این فرمول ساده استفاده کنید تا مبلغ اقساط ماهانه خود را تعیین کنید. البته توجه کنید که این مبلغ حدودی است و شامل بدهی های دیگر نمی شود.

درآمد ماهانه اصلی x 30. = PITI حدودی

نکته جالب!

خوب است بدانید افراد خود اشتغال معمولا سخت تر می توانند وام مسکن دریافت کنن، زیرا کسری های مالیاتی به خصوص باعث می شوند که درآمد شما کمتر از مبلغ واقعی به نظر بیاید. برخی وام دهندگان اجازه می دهند که بعضی از این کسری ها را به درآمد خود اضافه کنید تا دید واقع گرایانه تری داشته باشند.

بسیار خوب! حالا از کجا وام بگیرم؟

یادتان باشد که آژانس ها و شرکت های مختلفی می توانند به شما وام بدهند. از جمله:

• بانک ها
• Credit unions
• بنگاه های وام مسکن
• ارگان های غیر سود آور
• وام دهندگان آنلاین
• آژانس های ایالتی تامین هزینه مسکن (HFA ها)

از وام های غیرعادلانه دوری گزینید

برخی وام دهندگان یا منابع دیگر می خواهند متقاضیان را وادار به دریافت وام های ناعادلانه و ریسک پذیر بکنند. در واقع آن ها کار غیرقانونی انجام نمی دهند، اما اصلا به نفع شما نیستند. البته که این موارد اغلب استثنایی هستند، اما خوب است که حواستان جمع باشد. یکی از بهترین راه ها برای نیفتادن در این دام ها این است که دانش خودتان را افزایش بدهید و انواع وام دهندگان و وام ها را با هم مقایسه کنید. عجله نکنید. اگر کسی شما را تحت فشار قرار داد، به راحتی پیشنهاد او را رد کنید و از آنجا بروید.

اگر موارد زیر را مشاهده کردید، بدانید که احتمالا آن وام به نفع شما نیست:

• اول آن ها با شما تماس می گیرند (اکثر بیزینس های قانونی نیازی به تماس با شما ندارند)
• از روش های فروش پر فشار استفاده می کنند
• شما را ترغیب می کنند که بیشتر از توان خود وام بگیرید
• شما را ترغیب می کنند که از وام هایی با ریسک بالا استفاده کنید که ظاهرا خودشان هزینه خودشان را در می آورند
• از شما نمی خواهند مدارک وام را به دقت مطالعه کنید و می خواهند فرم های ناتمام را امضا کنید
• دستمزد و مبالغ بالایی طلب می کنند یا کلوزینگ و جریمه هایشان بالاست

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!