4.1 هر آنچه که باید در مورد مشاوران مسکن بدانید
در این مقاله به تفصیل در مورد مشاوران مسکن صحبت خواهیم کرد.
اگر قصد خرید خانه را داشته باشید، حتما به کمک مشاور مسکن نیاز خواهید داشت، اما باید بدانید هر مشاوری الزاما مشاور خوبی نیست، و باید این شخص را با دقت و وسواس زیادی انتخاب کنید. در این مقاله در مورد هر آنچه که لازم است برای انتخاب بهترین مشاور مسکن بدانید، صحبت خواهیم کرد.
هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!
انواع مشاوران مسکن
در ابتدا خوب است بدانید که بنگاه های مسکن مشاورانی را دارند که در خدمت شرکت آن ها کار می کنند. درست است که هر دو دارای گواهی معتبر هستند، اما بنگاه ها یک مقام جلوتر از مشاوران هستند و مشاوران باید تحت خدمت بنگاه هایی باشند که از نظر قانونی مسئولیت آن ها را بر عهده دارند. البته ممکن است بنگاه ها مستقل کار کنند، یا حتی چندین مشاور را در آژانس خود استخدام کنند.
هم بنگاه و هم مشاور می تواند نمایندگی خریدار، فروشنده یا حتی هر دو را به عهده بگیرد. هر دوی این افراد از نظر قانونی ملزم هستند که فرمی به نام “ارتباطات آژانس ها در معاملات مسکن” یا “Agency Relationships in Real Estate” را به شما نشان و توضیح بدهند. در این فرم ذکر شده است که هر نوع مشاور چه خدماتی ارائه می دهد. البته شمایی که این مقاله را می خوانید دیگر خودتان بر همه این موارد مسلط خواهید شد.
- نماینده خریدار یا buyer’s agent
همان طور که از اسمش مشخص است، این مشاور نمایندگی خریدار را بر عهده می گیرد و کار های زیر را انجام می دهد:
– کمک به یافتن خانه با قیمت مورد نظر
– ارائه اطلاعات در مورد محله
– انجام آنالیز مقایسه ای بازار یا CMA برای تشخیص قیمت گذاری مناسب ملک
– کمک در انجام خرید با بهترین شرایط و قیمت
– ارائه پیشنهاد شما به فروشنده و مذاکره به نمایندگی از شما
- نماینده فروشنده یا seller’s agent
این مشاور فقط فروشنده را نمایندگی می کند و کار های زیر را انجام می دهد:
-کمک به تعیین قیمت ملک
-تبلیغ خانه به خریداران احتمالی
– مذاکره با خریدار به نفع فروشنده
- نماینده دو جانبه یا dual agent
در برخی ایالت ها نمایندگی دو جانبه مجاز نیست، ولی اگر در ایالت شما مجاز باشد، باید به طور رسمی موافقت خود را با این قضیه اعلام کنید.
نمایندگی دو جانبه خود دو نوع دارد که معمول ترین آن در حد بنگاهی است، یعنی اینکه هم نماینده خریدار و هم نماینده فروشنده تحت یک شرکت بنگاهی کار کنند. نوع دیگر آن هم این است که نماینده منتخب شما نمایندگی فروشنده خانه را هم بر عهده بگیرد.
از آنجایی که در این شرایط احتمال بروز اختلاف زیاد است، باید هم خریدار و هم فروشنده موافقت کتبی خود را با این قضیه اعلام نمایند. واضح است که در این شرایط نماینده نمی تواند خدمات زیادی به هر دو طرف ارائه کند و یا به زیان طرف دیگر عمل کند. همچنین اطلاعات محرمانه مانند حداکثر قیمت پیشنهادی شما هم بدون اجازه شما قابل اشتراک با فروشنده نیست. اگر مایل به خرید ملکی هستید که تحت نام شرکت نماینده شما ثبت شده است، باید با نمایندگی دو جانبه هم موافقت کنید.
- تسهیل گر یا facilitator
تسهیل گر فردی است که برای کمک در زمینه اسناد اداری یا پاسخ به سوالات استخدام می شود و نمایندگی هیچ یک از طرفین را بر عهده نمی گیرد. اگر تصمیم گرفته اید که از خدمات مشاور نماینده استفاده نکنید، بهتر است حداقل از یک شخص تسهیل گرد کمک بگیرید تا در زمینه ها قانونی به شما کمک کند.
آیا اینکه خودمان نماینده خودمان باشیم فکر خوبی است؟
نماینده باعث تسهیل پروسه خرید مسکن می شود، اما الزاما نیازی به استخدام او نیست. اگر خودتان اطلاعات کافی در زمینه مسکن دارید، می توانید نمایندگی خودتان را هم بر عهده بگیرید و به طور مستقیم با نماینده های فروشندگان تماس بگیرید.
گاهی اوقات فروشنده ها هم نماینده ای برای خود نمی گیرند که در این صورت در زیر آگهی ملک ذکر می شود که “توسط خریدار به فروش گذارده شده است” یا FSBO که فیزبو تلفظ می شود.
اگر می خواهید خودتان کارهای خودتان را راه بیندازید، مطمئن شوید که به اندازه کافی اطلاعات دارید و به نکات زیر هم توجه کنید:
- شخصی را برای ارزیابی قیمت خانه استخدام کنید یا از تسهیل گر بخواهید تا شرایط و قیمت های معمول بازار را برای شما بررسی کند
- از وکیل یا تسهیل گر برای تدوین قرارداد خرید و مذاکره در مورد شرایط و قیمت خرید کمک بگیرید
- پول را به طور مستقیم به خریدار ندهید، بلکه از وکیل یا شرکت های مرتبط کمک بگیرید و پول را به حساب امانی واریز کنید
پول نمایندگان را چه طور می دهیم؟
معمولا پول نمایندگان را فروشنده می دهد و حدود 5 الی 7 درصد از مبلغ فروش را بین نمایندگان تقسیم می کند.
آیا می پرسید این رقم از کجا به دست آمده است؟ به این ترتیب که نماینده فروشنده در مورد کمیسیون کلی با فروشنده به توافق می رسد و سهم نماینده خریدار را به او می دهد. گاهی اوقات نمایندگان خرید ممکن است از شما طلب کنند که بخش پرداخت نشده کمیسیون را از جیب بدهید. البته این شرایط نادر است، اما بهتر است مطمئن شوید که چه نوع قراردادی با نماینده بسته اید. در مقالات بعدی اطلاعات بیشتری در مورد قرارداد ها آورده خواهد شد.
هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!
