بعد از بازرسی نوبت دریافت وام است. در این مرحله باید نماینده شما آدرس ملک، قول نامه و فرم نهایی درخواست وام را در اختیار وام دهنده قرار دهد. سپس وام دهنده در عرض سه روز کاری مبلغ حدودی وام یا LE را به شما اعلام و نیز درخواست ارزیابی رسمی قیمت مسکن را می کند تا مطمئن شود که قیمت خانه با مبلغ وام مطابقت دارد. معمولا هزینه ارزیابی هم در کلوزینگ توسط خریدار پرداخت می شود.
هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!
فرم مبلغ حدودی وام یا LE چه چیز هایی را نشان می دهد؟
این فرم سه صفحه شرایط وام را به خریدار نشان می دهد. در آن میزان تقریبی اقساط ماهانه و هزینه های کلوزینگ ذکر می شود و همچنین اشاره می شود که آیا در آینده احتمال تغییر میزان بهره یا اقساط وجود دارد یا نه. در صورت وجود شرایط ویژه مانند جریمه پرداخت سریع وام و… هم در همین فرم ذکر می شود. تصویر نمونه این فرم در زیر آورده شده است.
حتما بررسی کنید و ببینید که اطلاعات اولیه فرم مانند اسم، زمان وام، نوع آن، هدف آن و… درست ذکر شده باشد.
ضوابط وام یا Loan terms
- مقدار وام
ببینید که آیا مبلغ وام به علاوه پیش پرداخت برابر با قیمت خانه است یا نه. در صورتی که این طور نباشد علت آن را از وام دهنده سوال کنید. عبارت NO به این معنی است که مقدار وام افزایش پیدا نمی کند، ولی اگر عبارت YES دیدید با مشاور خود در مورد آن صحبت کنید.
- میزان بهره
عبارت NO به این معنی است که بهره ماهانه تغییری نخواهد کرد که وام با بهره ثابت از این نوع است. اگر می خواهید وام با بهره متغیر بگیرید با یک نفر مشاور خرید ملک مشورت کنید تا از شرایط وام مورد نظر به طور کامل آگاه شوید. برای وام های متغیر در صفحه اول و انتهای صفحه دوم فرم جدول نشان دهنده اقساط پیش بینی شده آورده می شود.
- جریمه پرداخت سریع وام
در این قسمت هم جریمه پرداخت سریع وام ذکر می شود که برای هر وام متفاوت است.
اقساط پیش بینی شده و هزینه های کلوزینگ
- اقساط ماهانه پیش بینی شده
این مبلغ شامل مالیات ملک پیش بینی شده و بیمه صاحبان خانه (در صورت وجود) به علاوه بیمه وام مسکن است. اگر مثلا بعد از 8 سال نیازی به پرداخت بیمه وام مسکن نباشد، این مبلغ از اقساط کم می شود.
- هزینه پیش بینی شده کلوزینگ
این مبلغ شامل کل هزینه های پیش بینی شده کلوزینگ به اضافه پیش پرداخت است که معمولا باید به صورت چک یا wire transfer پرداخت شود. اگر این رقم مطابق پیش بینی شما نیست، از وام دهنده علت آن را جویا شوید.
هزینه های وام
- هزینه های راه اندازی
این مبلغ هزینه های اعطای وام را شامل می شود که معمولا در بر گیرنده هزینه های اقدام، کارگزاری و تایید وام است. وام دهنده می تواند این هزینه ها را جداگانه یا به صورت یکجا مشخص کند.
- سرویس های غیر قابل خرید
سرویس ها و ارائه دهندگان این خدمات توسط وام دهنده انتخاب می شود و برخی هم بستگی به نوع وام دارند. این مبالغ در کلوزینگ قابل افزایش نیستند.
- سرویس های قابل خرید
وام دهنده شما را ملزم می کند که این خدمات را تهیه کنید که می توانید با تهیه جداگانه آن ها مقداری پول پس انداز کنید. اگر از ارائه دهندگان مورد تایید وام دهنده استفاده کنید، این هزینه ها نباید بیش از 10 درصد در کلوزینگ افزایش یابند.
سایر هزینه ها
- از پیش پرداخت شده
این مبلغ قابل تغییر در کلوزینگ است و بستگی به میزان نهایی بهره دارد.
- هزینه های امانی در کلوزینگ
این مبلغ که معروف به هزینه رزرو شده است قابل افزایش نیست.
- بیمه مالکیت
پیشنهاد می شود بیمه مالکیت برای خود تهیه کنید تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود. این مشکلات معمولا خیلی به ندرت رخ می دهند اما می توانند بسیار جدی باشند.
- کل هزینه های کلوزینگ
این مبلغ شامل همه موارد ذکر شده در بخش های “هزینه های وام” و “سایر هزینه ها” است.
- اعتبار وام دهنده یا lender credits
اگر مبلغی در این قسمت ذکر شده باشد، ملزم به پرداخت آن نیستید. در واقع وام دهنده با استفاده از اعتبار خود می تواند بخشی یا کل مبلغ کلوزینگ را بپردازد که که این وام ها “وام های بدون هزینه” گفته می شود.
محاسبه حدودی هزینه های کلوزینگ
- پیش پرداخت/پس انداز متقاضی
این مبلغ را نوع وام و هزینه خانه مشخص می کند. معمولا برای اکثر خانه اولی ها 3 الی 5 درصد قیمت خانه است.
- بیعانه
این همان مبلغی است که به همراه قول نامه پرداخت می شود و تا کلوزینگ در حساب امانی نگهداری می شود. این مبلغ برای همه یکسان نیست، اما حتما هم قرار نیست مبلغ زیادی باشد.
- هزینه های پیش بینی شده کلوزینگ
این رقم در واقع کل مبلغ کلوزینگ به علاوه پیش پرداخت و مبلغ وام است که در صفحات قبلی هم ذکر شده بود.
مقایسه ها و سایر موارد مهم
- نرخ درصد سالیانه بهره وام یا APR
APR معمولا بیشتر از نرخ بهره است زیرا شامل تمامی هزینه های وام در طول مدت آن می شود. این رقم حین مقایسه وام ها با یکدیگر به درد می خورد.
- درصد بهره کل یا TIP
TIP همان نرخ بهره نیست، بلکه کل مقدار بهره ای است که باید در طول مدت وام بپردازید. معمولا وام گیرندگان به اندازه خود مبلغ وام یا حتی بیشتر از آن بهره پرداخت می کنند.
- ارائه خدمات
این قسمت نشان می دهد که آیا وام دهنده خودش اقساط ماهانه را جمع می کند یا شرکت دیگری باید این کار را به نمایندگی از او انجام دهد.
در صورت رد درخواست وام مسکن چه کنیم؟
به طور معمول وام دهندگان 30 درصد از کل درخواست ها را رد می کنند، پس توجه کنید که خیلی هم اتفاق نادر یا بدی نیست و معمولا هم راه حلی برای آن وجود دارد.
یکی از دلایل عمده رد صلاحیت متقاضی مقدار بالای وام درخواستی در مقایسه با ارزش خانه یا شاخص LTV است. این شاخص خیلی مهم است و اگر رقم بالایی باشد (یعنی ارزش خانه در مقایسه با وام درخواستی کمتر باشد) وام دهندگان درخواست متقاضی را رد می کنند. یکی دیگر از دلایل رد صلاحیت کمبود درآمد یا بالا بودن بدهی متقاضی است.
در این صورت می توانید سراغ وام دهنده ای متفاوت با شرایط متفاوت بروید یا سعی کنید کردیت اسکور خود را بهبود ببخشید، که پروسه زمان بری است و پیشنهاد می شود پیش از افتادن به فکر خرید خانه به دنبال بهبود اسکور خود بروید.
غول مرحله آخر: کارگزاری
در صورت تایید درخواست و ارزش خانه مورد نظر توسط وام دهنده، درخواست شما پیش کارگزار می رود تا تایید نهایی را هم دریافت کند. وظیفه کارگزار این است که اطمینان حاصل کند که اطلاعات ارائه شده توسط شما کامل است و شرایط اعطای وام را دارید. اگر کم و کاستی وجود داشته باشد به شما اطلاع داده می شود و موظف هستید در طول مدت مشخص شده به آن پاسخ دهید.
آیا می دانستید که تاریخ ایده آلی برای کلوزینگ وجود دارد؟
معمولا اکثر خانه اولی ها می خواهند در روز انقضای اجاره نامه خود کلوزینگ انجام دهند و این یعنی آخرین جمعه هر ماه بیشترین تعداد کلوزینگ ها انجام می شود و سر شرکت های اسباب کشی شلوغ می شود. البته روز کلوزینگ از نظر مالی هیچ امتیازی ندارد، اما اگر قصد اسباب کشی دارید، شاید بهتر است وسط هفته کلوزینگ را انجام دهید تا بتوانید با شرکت ها قرارداد های مناسب تری ببندید.
تاریخ مهم کلوزینگ را در خاطر نگه دارید!
وقتی وام دهنده تاریخ کلوزینگ را مشخص کرد، حتما بررسی کنید و مطمئن شوید که این تاریخ بعد از اتمام مدت مجاز برای اقدام به دریافت وام با بهره مشخص شده نباشد. نیز مطمئن شوید که فرصت کافی برای گردآوری مدارک و انجام تعمیرات لازم پیش از کلوزینگ وجود دارد.
خیلی ذوق زده نشوید!
شاید وسوسه شوید که پیش از کلوزینگ برای خانه جدید خود خرید کنید، اما لطفا جلوی خودتان را نگه دارید! درست است که وامتان تایید شده، اما هنوز کار تمام نشده است. وام دهندگان حتی تا آخرین دقایق روز کلوزینگ کردیت اسکور شما را تحت نظر دارند و باید مواظب باشید که اسکورتان کاهش پیدا نکند یا میزان بدهیتان بالا نرود.
شما باید وام دهنده را از همه تغییرات مالی پیش رو خبردار کنید، مانند تغییر شغل، دریافت ارتقاء شغلی، دریافت هدیه نقدی از سوی خانواده برای پوشش هزینه های کلوزینگ و… بدین ترتیب هر چیزی که نیاز به ثبت داشته باشد پیش از روز کلوزینگ ثبت می شود و دیگر امکان بروز هیچ مشکلی باقی نمی ماند.
هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!