6.2 توضیح و تحلیل سند و مدارک کلوزینگ
سند کلوزینگ نکات بسیار مهمی دارد که نباید آن ها را سرسری گرفت.
در مقاله قبلی در مورد روز کلوزینگ و نکات مهم آن توضیح دادیم. اکنون می خواهیم مدارک کلوزینگ را با هم تحلیل کنیم. از نظر قانونی شما باید حداقل سه روز پیش از کلوزینگ به مدارک مربوطه و نیز ارزیابی رسمی قیمت خانه دسترسی پیدا کنید، اما بد نیست در این مورد از شرکت وام دهنده یا ثبت اسناد هم سوال کنید. حتما باید پیش از جلسه کلوزینگ این مدارک را به دقت مرور کنید تا در روز موعود استرس به شما دست ندهد و بتوانید آرامش و خونسردی خود را حفظ کنید.
هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!
سند کلوزینگ یا closing disclosure
در این مدرک هزینه های کلوزینگ،نرخ درصد سالانه، نرخ بهره و سایر اطلاعات مهم گنجانده می شود. یادتان باشد که سه روز فرصت دارید تا با دقت آن را مرور کنید! در همین مقاله تک تک مفاد آن را به شما شرح خواهیم داد.
سند رهنی یا mortgage note
در واقع همین سند است که شما را ملزم به پرداخت اقساط وام مسکن می کند. در این سند لیست وام گیرندگان، میزان بهره، شرایط وام، شیوه بازپرداخت آن و نیز جریمه عدم پرداخت اقساط ذکر می شود.
وام مسکن یا mortgage
وام مسکن امنیت پول وام دهنده را تامین می کند. یعنی شما با امضای آن قبول می کنید که اگر نتوانید اقساط وام را بپردازید، وام دهنده حق دارد خانه شما را سلب کند، بفروشد و از آن برای جبران خسارت خود استفاده کند.
اقرار نامه یا affidavit
اقرار نامه هویت شما را مشخص می کند و با امضای آن قبول می کنید که اطلاعاتی که از خودتان داده اید، درست هستند. در صورت دادن اطلاعات غلط، علاوه بر کنسلی وام، شامل مجازات قانونی نیز می شوید.
قباله یا deed
قباله نشانگر انتقال مالکیت خانه از فروشنده به خریدار است. فروشنده قباله را به جلسه کلوزینگ می آورد تا به ثبت قانونی برسد و نوع مالکیت خانه که در بخش های قبلی توضیح دادیم (ارجاع به مقاله حق مالکیت) در آن مشخص شود. نام هر کسی که در قباله بیاید، حق مالکیت آن ملک را صاحب می شود.
بررسی تک تک صفحات سند کلوزینگ
هزینه های ذکر شده در این سند اصولا باید مشابه با مدرک نشان دهنده حدود وام یا loan estimate باشد. البته اگر یادتان باشد برخی از این هزینه ها ممکن بود افزایش پیدا کنند، اما نه به مقدار خیلی زیاد. در صورتی که سوالی برایتان مطرح شد، حتما آن را با وام دهنده در میان بگذارید یا با مراجعه به وبسایت CFPB اطلاعات خود را بروز کنید.
در ابتدا این سند نمونه را با کلیک روی این لینک دانلود کنید تا حین مطالعه این مقاله به آن دسترسی داشته باشید. این سند 5 صفحه دارد که تک تک آن ها را بررسی خواهیم کرد.
- صفحه اول
- مقدار وام: مقدار اصلی وام افزایش پیدا نمی کند. اگر در این قسمت عبارت YES را دیدید با مشاور املاک خود گفتگو کنید تا کاملا شرایط وام را به شما تفهیم کند.
- نرخ بهره: معمولا وام با بهره ثابت گزینه بهتر و مطمئن تری برای خانه اولی هاست.
- جریمه پرداخت زود هنگام: معمولا وام ها جریمه ای برای پرداخت سریع اقساط ندارند، ولی اگر وام شما همچین ویژگی داشته باشد، مقدار و مدت آن در این قسمت ذکر می شود.
- اقساط ماهانه پیشبینی شده: این مقدار شامل مالیات ملک و بیمه مالکان خانه و در صورت لزوم بیمه وام مسکن است.
- پول لازم برای کلوزینگ یا cash to close: قبل از کلوزینگ وام دهنده این مبلغ را به شما اعلام می کند که شما یا باید آن را با چک و یا با wire transfer پرداخت کنید.
- صفحه دوم
- هزینه های راه اندازی یا origination charges: این همان هزینه ای است که بابت انجام پروسه وام و اقداماتی همچون کارگزاری و… دریافت می شود.
- هزینه ارزیابی: این هم همان هزینه ای است که به ارزیاب داده می شود تا به طور رسمی ارزش خانه را مشخص کند. شاید وام دهنده از شما بخواهد قبل از کلوزینگ این هزینه را بپردازید.
- 3. هزینه های از پیش پرداخت شده: این هزینه ها شامل بیمه مالکان خانه، مالیات ملک و بهره از تاریخ کلوزینگ تا اولین روز ماه بعد، است.
- هزینه های امانی اولیه: در صورت درخواست وام دهنده، در روز کلوزینگ این هزینه پرداخت می شود تا حساب امانی افتتاح و هزینه مالیات خانه، بیمه مالکان و بیمه وام مسکن در آن واریز شود. از نظر قانونی وام دهندگان تنها حق دارند هزینه دو ماه را از پیش طلب کنند.
- سایر: کمیسیون هر دو نماینده معمولا توسط فروشنده پرداخت می شود. همچنین پیشنهاد می شود با تهیه بیمه حق مالکیت خودتان را از خسارات احتمالی امن نگاه دارید.
- هزینه های پرداختی وام گیرنده: در این قسمت سهم وام گیرنده از کلوزینگ ذکر می شود. هزینه های فروشنده یا سایرین در دو ستون بعدی نشان داده می شوند.
- صفحه سوم
- مبلغ تقریبی وام و مبلغی نهایی: در این قسمت مبلغی که قبلا حدس زده شده بود با مبلغ نهایی مقایسه می شود و اصولا چیز تعجب آوری دیده نمی شود.
- پول لازم برای کلوزینگ یا cash to close: همان طور که قبلا توضیح داده شد، این همان رقمی است که باید در روز کلوزینگ پرداخت شود که ممکن است مقداری کاهش یا افزایش پیدا کند.
- مبلغ وام مسکن: مبلغ اصلی وام را نشان می دهد. اگر از آپشن های دیگری مانند کمک هزینه پیش پرداخت هم استفاده کرده باشید در این قسمت نمایش داده می شود.
- کل بدهی وام گیرنده: این رقم قیمت خانه جدید به اضافه هزینه های کلوزینگ را شامل می شود.
- کل مبلغ پرداخت شده: این رقم همان وام اعطا شده توسط وام گیرنده و ودیعه است. در صورت دریافت وام های دیگر هم در همین قسمت ذکر می شود.
- پول حاصله توسط فروشنده: اغلب اوقات بعد از فروش ملک مقداری پول نقد نصیب فروشنده می شود که این رقم در این قسمت قابل مشاهده است.
- صفحات 4 و 5
- حساب امانی: در این قسمت هر آنچه که هر ماه به حساب امانی واریز می شود، نشان داده می شود. اگر قرار است چیزی را خودتان واریز کنید، حتما به آن توجه کنید.
- نرخ درصد سالانه یا APR: این رقم اغلب از میزان بهره بالاتر است و شامل هزینه های متفرقه هم می شود. در نتیجه هزینه بلند مدت وام را نشان می دهد.
- اطلاعات تماس: در این قسمت هم اطلاعات تماس افراد دخیل در کلوزینگ ذکر می شود تا در صورت لزوم بعدا با آن ها تماس بگیرید.
هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!
