5.2 نکات مهم در مورد قول نامه خرید مسکن

قول نامه تنظیم شده شامل نکات بسیار مهم است.

در مقاله قبلی اشاره کردیم که پیش از ارائه پیشنهاد خرید به چه نکاتی توجه کنید. این بار می خواهیم شما را با مراحل بعد از آن آشنا کنیم.

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!

بعد از توافق در مورد قیمت، نماینده خرید به شما کمک می کند تا قول نامه ای را تنظیم کنید. با دقت تک تک مفاد قول نامه را بخوانید، زیرا اگر فروشنده پیشنهاد شما را قبول کند، از نظر قانونی ملزم به خرید خانه هستید. البته خودتان هم می توانید این قول نامه را آماده کنید، اما پیشنهاد می کنیم حتی اگر هم نماینده ای ندارید، از یک نفر وکیل یا تسهیل گر برای این کار کمک بگیرید.

قول نامه شامل چه مورادی است؟

قول نامه شامل موارد زیر است که برخی از آن ها قابل مذاکره هم هستند:

  • قیمت

این مبلغ در بر گیرنده خود خانه، اتصالات دائمی به خانه یا زمین آن (مانند نرده یا حصار) و هر چیز دیگری که مایل به خرید آن باشید، است. مشاور در این مرحله می تواند تجارب خود را در اختیار شما قرار دهد و در انتخاب قیمت مناسب کمکتان کند. معمولا این قیمت بسته به شرایط خانه، آنالیز مقایسه ای بازار، سایر متقاضیان خرید خانه، ارزش آن از نظر شما و… است.

  • بیعانه

بیعانه نشان دهنده جدیت شما در خرید ملک است و معمولا 1% از کل مبلغ خانه را شامل می شود، ولی تا حد زیادی هم بستگی به نوع بازار مورد نظر دارد. مشاور در این مورد هم می تواند کمکتان کند. اگر فروشنده پیشنهاد شما را قبول نکند، پولتان را به شما بر می گرداند. در صورتی هم که قبول کند، نماینده فروشنده تا زمان کلوزینگ آن را در یک حساب امانی نگه می دارد.

  • هزینه ها

در این بخش شرح داده می شود که چه کسی هزینه های کلوزینگ را پرداخت خواهد کرد و چه بررسی هایی لازم است.

  • زمان بندی

این قسمت مشخص می کند که فروشنده تا کی فرصت دارد به پیشنهاد شما جواب دهد که معمولا سه الی پنج روز است. البته در شورت سیل ها و املاک سلب مالکیت شده این مدت طولانی تر است.

  • توضیحات ملک

در این قسمت آدرس خانه، شرح قانونی آن و هر آنچه که انتظار دارید فروشنده در خانه بگذارد (مانند لوازم برقی، پرده و…) ذکر می شود.

  • تامین مالی

در این قسمت هم شیوه پرداخت قیمت خانه ذکر می شود که معمولا با استفاده از وام مسکن است. حتی اگر هم نامه پیش تاییدیه دریافت کرده باشد، باید قول نامه را به تایید وام دهنده خود برسانید.

  • تاریخ کلوزینگ وام

این تاریخ قابل مذاکره است اما معمولا 30 الی 60 روز از تاریخ عقد قول نامه است. شاید به نظرتان زمان زیادی باشد، اما در طول این مدت شما باید بازرسی های رسمی انجام دهید، از وام دهنده تایید بگیرید، شرایط مالکیت خانه را بررسی کنید، و در صورت لزوم از فروشنده بخواهید تا تعمیرات لازم را انجام دهد. البته طرفین می توانند نیاز های یکدیگر را هم در نظر بگیرند. مثلا ممکن است خریدار مایل باشد که بعد از مدت طولانی تری به خانه جدید خود نقل مکان کند.

  • ضمیمه پیشامد غیر متقربه

با توجه به این ضمیمه می توانید تحت شرایط خاص مانند عدم دریافت وام، پیشنهاد خود را باطل کنید.

  • بازرسی از ملک

در این قسمت ذکر می شود که آیا شما قصد بازرسی حرفه ای از ملک را دارید یا نه (که قطعا باید این کار را بکنید). خوب است از همین الان به فکر یافتن بازرس خوب باشید تا در صورت تقبل پیشنهادتان به سرعت بتوانید این مراحل را انجام دهید.

  • مالیات ملک

در این قسمت ذکر می شود که شیوه پرداخت مالیات ملک و موارد مربوطه تا آخر سال به چه ترتیب خواهد بود. فروشنده باید به شما بگوید که آیا از افزایش مالیات احتمالی خبر دارد یا نه.

  • شرح فاضلاب شخصی و چاه

اگر فروشنده از وجود فاضلاب شخصی یا چاه در ملک آگاه باشد باید به صورت جداگانه فرم افضای سیستم فاضلاب خصوصی و چاه را در اختیارتان قرار دهد. شما هم باید تعیین کنید که آیا می خواهید بازرسی از این موارد انجام شود یا نه.

آیا قول نامه قابل ابطال است؟

با توجه به ضمیمه پیشامد غیر متقربه در صورتی که برخی شرایط پیش از خرید فراهم نشود می توانید قول نامه را ابطال کنید. تک تک این شرایط در ضمیمه ذکر می شود، و در زیر هم معمول ترین آن ها آورده شده است:

  • تامین مالی: باید وام مسکن با مقدار و بهره مشخص دریافت کنید.
  • قیمت ارزیابی شده: ارزش ملک باید مطابق یا بالاتر از مقدار وام باشد.
  • مالکیت مشخص: باید مالک ملک مشخص باشد و کسی به جز فروشنده دارای حق رهن نباشد یا نتواند ادعای مالکیت کند.
  • بازرسی ها: ملک باید در طول مدت مشخص شده در قول نامه مورد بازرسی قرار بگیرد. با توجه به نتیجه بازرسی، خریدار می تواند دوباره در مورد قیمت مذاکره کند یا دست از خرید بکشد. البته فروشنده ملزم به پذیرش این پیشنهاد جدید نیست و می تواند قول نامه را باطل کند.

نتایج مذاکره با فروشنده چگونه می تواند باشد؟

بعد از آماده شدن قول نامه، نماینده شما آن را در اختیار فروشنده و نماینده او قرار می دهد که ممکن است سه حالت داشته باشد:

  • پذیرش پیشنهاد

در این حالت فروشنده قول نامه و ضمیمه های آن را قبول می کند. نماینده شما کپی قول نامه امضا شده را در اختیارتان قرار می دهد تا به وام دهنده اطلاع دهید و خانه را بازرسی کنید.

  • ارائه پیشنهاد دیگر

اگر فروشنده با قسمت هایی از قول نامه موافق نباشد پیشنهاد خودش را ارائه می دهد، که شما هم می توانید یا آن را بپذیرید و یا پیشنهاد جداگانه ای ارائه دهید.

  • رد پیشنهاد

فروشنده همواره این حق را دارد تا قول نامه یا پیشنهاد های دیگر شما را رد کند. اگر این اتفاق برای شما هم پیش آمد، ناراحت نباشید و به سراغ فروشنده دیگری بروید.

7 نکته برای مذاکره

یادتان باشد که ممکن است همیشه تمامی خواسته های شما برآورده نشود، مخصوصا اگر در بازار های رقابتی حضور داشته باشید. گاهی اوقات باید از برخی خواسته های خود چشم پوشی کنید. با توجه به نکات زیر می توانید نتیجه بهتری از مذاکره با فروشنده بگیرید:

  1. محدودیت های خود را بشناسید: حداکثر مقداری که می توانید بپردازید چیست؟
  2. همه چیز را مکتوب کنید: هر پیشنهادی که ارائه می شود باید به شکل مکتوب باشد.
  3. سر قیمت های مناسب چانه نزنید: اگر خانه ای مطابق یا زیر قیمت آن محله باشد، انتظار قیمت پایین تری را نداشته باشید.
  4. از تفاوت های کوچک چشم پوشی کنید: اگر برای خرید خانه ملزم به دریافت وام بالاتری هستید، فکر کنید و ببینید که آیا مبلغ بهره در طول چندین سال بیشتر می شود یا ارزش خانه؟
  5. فقط قیمت نیست که مهم است: شرایط خرید هم مهم است و از نظر فروشنده هر چه موارد غیر متقربه کمتر، بهتر.
  6. فروشنده را بشناسید: اگر نیاز های فروشنده را بشناسید، می توانید پیشنهاد مناسب با شرایط او را بدهید. مثلا ببینید که آیا بر حسب نیاز فروشنده می توانید کلوزینگ را خیلی سریع یا خیلی دیر انجام دهید؟
  7. گاهی اوقات لازم است دست بکشید: قرار نیست از همه خواسته های خود چشم پوشی کنید.

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!

 

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.