6.1 کلوزینگ چیست؟
مرحله کلوزینگ یکی از مراحل پایانی اما پر هزینه خرید مسکن است.
بعد از مذاکره با فروشنده، امضای قول نامه و دریافت تایید از سوی وام دهنده، نوبت به کلوزینگ می رسد. دیگر تقریبا 90% مسیر خرید خانه طی شده است و چیزی تا دریافت کلید های خانه جدیدتان نمانده است— به جز کلوزینگ! در این مقاله می خواهیم در مورد پروسه کلوزینگ به طور مفصل صحبت و به نکات مهم آن اشاره کنیم.
هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!
اصلا کلوزینگ چیست؟
کلوزینگ وام که به تسویه وام هم معروف است همان پروسه انتقال مالکیت خانه از فروشنده به خریدار است. در این جلسه که معمولا در اتاق شرکت ثبت اسناد برگزار می شود، بعد از خواندن مدارک قانونی و و امضای آن ها،کلید خانه جدید به خریدار تحویل داده می شود!
چه کسانی در این جلسه شرکت می کنند؟
جالب است بدانید کلوزینگ فقط با حضور خریدار و فروشنده صورت نمی گیرد و افراد دیگری هم در این جلسه حاضر می شوند.
- فروشنده: البته فروشنده نقش زیادی در این جلسه ندارد و گاهی اوقات هم می تواند بسته به قوانین هر ایالت، مدارک لازم را از قبل امضا کرده و تحویل دهد.
- مامور کلوزینگ: این مامور کارمند شرکت ثبت اسناد است و این جلسه را اداره می کند. در برخی ایالات هم یک نفر وکیل بی طرف این وظیفه را بر عهده می گیرد.
- وکلا: هم خریدار و هم فروشنده می توانند وکلای خود را به این جلسه بیاورند.
- مشاوران املاک: معمولا نمایندگان هر دو طرف در این جلسه حضور دارند.
- وام دهنده: نماینده شرکت وام دهنده یا به طور حضوری در این جلسه شرکت می کند و یا از طریق تلفن به سوالات احتمالی پاسخ می دهد.
شرکت ثبت اسناد یا settlement company چیست؟
این شرکت که به “title company” هم معروف است نقش مهمی در این پروسه ایفا می کند، یعنی تمامی اطلاعات لازم برای کلوزینگ را جمع آوری می کند و اطمینان حاصل می کند که شرایط قرارداد رعایت شده است. در زیر وظایف این شرکت (یا نماینده آن) ذکر شده است:
- بررسی می کند تا ببیند که آیا فروشنده واقعا مالک قانونی ملک مورد نظر است و افرادی امکان ادعای حق رهن دارند یا خیر
- مدارک کلوزینگ را آماده می کند و به طرفین توضیح می دهد
- به عنوان مامور امانی عمل می کند و پول را به خریدار می دهد
- وام مسکن و قباله خانه را در اداره بایگانی ثبت می کند
چرا حتما باید بیمه مالکیت خانه تهیه کرد؟
حین خرید خانه شما حق مالکیت آن خانه را می خرید و می توانید از نظر قانونی در آن خانه سکونت کنید یا از آن استفاده کنید. معمولا پس از خرید خانه مشکلی پیش نمی آید، ولی همواره احتمال بروزشان هم هست. مثلا:
- همسر یا فرزند مالک قبلی که در موقع فروش خانه در آن زندگی نمی کرد می تواند ادعای مالکیت کند
- اگر فروشنده قبلا خانه خود را وثیقه قرار داده باشد، افرادی می توانند آن را به اجرا بگذارند و ادعای مالکیت ملک را کنند
- ممکن است مشکلاتی در ثبت قباله یا بررسی بایگانی ها روی داده باشد
وام دهنده شما را مجبور به تهیه بیمه مالکیت می کند تا از دارایی خود محافظت کند و نه از شما، بنابراین به شدت پیشنهاد می کنیم که بیمه مخصوص خودتان را هم تهیه کنید، زیرا اگر کسی ادعای مالکیت بر ملکتان کند، باید کلی هزینه کنید تا از حقوق خود دفاع کنید. با تهیه این بیمه فقط یک بار هزینه کوچکی را پرداخت می کنید، اما در عوض تا آخر عمر خیالتان راحت می شود.
نکاتی در مورد روز کلوزینگ
شاید شما هم داستان های زیادی در مورد اتفاقات وحشتناکی که ممکن است در روز کلوزینگ رخ دهد، شنیده باشید! اما اصلا جای نگرانی نیست. با رعایت چند نکته ساده می توانید بدون کوچک ترین مشکلی این روز را پشت سر بگذارید:
- مدارک لازم برای وام خود را هر چه سریع تر آماده کنید
- بلافاصله بعد از دریافت مدارک کلوزینگ آن ها را مطالعه کنید (از سه روز قبل)
- انتظار همه چیز را داشته باشید زیرا مامور کلوزینگ هم انسان است و ممکن است چیزی را اشتباه تایپ کند یا گم کرده باشد
- این روز را مرخصی بگیرید
- چک فراموش نشود
با رعایت این نکات، حتی در صورتی که یکی از مدارکتان گم شده باشد، می توانید یک کپی جدید به مامور کلوزینگ ارسال کنید و با خیال راحت به همه کار های خود رسیدگی کنید.
5 کاری که باید پیش از روز کلوزینگ انجام دهید
علاوه بر رعایت نکات فوق، این 5 کار را هم انجام دهید تا در روز کلوزینگ و بعد از آن دچار مشکل نشوید.
- به شرایط وام توجه کنید
قبل از کلوزینگ باید واجد تک تک شرایط تعیین شده توسط وام دهنده شوید. اگر مشکلی در این زمینه پیدا کردید، فوری به اطلاع وام دهنده برسانید.
- بیمه صاحبان خانه تهیه کنید
شما مجبورید برای انجام پروسه کلوزینگ این بیمه را تهیه کنید. در مقالات دیگر به طور مفصل در مورد این بیمه صحبت خواهیم کرد. (ارجاع به مقاله بیمه صاحبان خانه)
- آماده اسباب کشی شوید
وقتی تاریخ کلوزینگ مشخص شد، باید هر چه سریع تر کار های اسباب کشی را ردیف کنید، زیرا کلوزینگ به اندازه کافی استرس دارد و دیگر لازم نیست نگران موارد دیگر هم باشید!
- مرور نهایی را از دست ندهید
نماینده شما اصولا در همان روز کلوزینگ با شما جلسه می گذارد تا موارد مهم را با هم مرور کنید. بسیاری از خریداران ممکن است فکر کنند این جلسه خیلی هم مهم نیست و از خیر آن بگذرند، اما بهتر است در آن شرکت کنید. قبل از امضای مدارک حتما مطمئن شوید که فروشنده خانه را در شرایط مورد نظر شما ترک کرده است.
آیا همه وسایل و امکانات خانه کار می کنند؟ بعد از بازرسی حرفه ای خانه چیزی تغییر کرده است؟ آیا چیزی مانده است که نخواسته باشید؟ اگر هر کم و کاستی وجود داشت، از نماینده خود بخواهید تا با فروشنده تماس بگیرد. اگر هم قرار بود که فروشنده تعمیراتی را انجام دهد، پیش از این جلسه کارشناس حرفه ای به خانه بیاورید تا شرایط آن را مجددا بررسی کند.
در صورت وجود هر نوع مشکل می توانید این جلسه را به تعویق بیندارید.
- مدارک خود را گردآوری کنید
شرکت ثبت اسناد نامه ای به شما می فرستد که در آن لیست تمامی مدارکی که باید به جلسه کلوزینگ آورده شود، ذکر می شود. اگر سوالی دارید یا نامه ای دریافت نکرده اید، حتما با شرکت یا وام دهنده خود تماس بگیرید. معمولا حداقل مدارکی که باید با خود ببرید عبارتند از:
- بیمه نامه مالکان خانه
- عکس پرسنلی
- لیست آدرس های خود در طول 10 سال گذشته
- چک “cash to close” (پیش پرداخت به علاوه هزینه های کلوزینگ)
بعد از کلوزینگ اقدام به ثبت هوم استد (homestead) بکنید
خوب است بعد از کلوزینگ در نزد اداره مالیات اقدام به ثبت هوم استد کنید. هوم استد به املاکی که صاحب در آن ساکن است اعطا می شود و از میزان مالیات ملک می کاهد.
هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!
